Kein Schadenersatz für verqualmte Wohnung
Kein Schadenersatz für verqualmte Wohnung
Urteil des BGH vom 05.03.2008, AZ. VIII ZR 37/07
Die Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag der Parteien lautet wie folgt:
- “Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahren beanspruchen.
- […] Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:
- Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küche, Baderäumen und Duschen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66 % der erforderlichen Renovierungskosten.
- Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 40 % […] der erforderlichen Renovierungskosten.”
Weiterhin heißt es in den zusätzlichen Vereinbarungen:
- “Bitte möglichst nicht rauchen […].”
Die Mieter begehrten klageweise vor dem AG Bonn die Kaution zurück, die beklagten Vermieter rechneten mit Renovierungskosten auf. Zur Begründung führen die Beklagten aus, dass aufgrund des starken Rauchens während der Mietzeit Decken und Wände stark vergilbt gewesen seien, der Geruch habe sich nur durch Neutapezieren beseitigen lassen, alle Türen hätten neu lackiert werden müssen.
Das Amtsgericht Bonn verurteilte die Vermieterin antragsgemäß, auf Berufung zum LG Bonn wurde das Urteil des AG Bonn im Wesentlichen (bis auf einen kleinen Teilbetrag) bestätigt. Die zugelassene Revision der beklagten Vermieter zum BGH wurde vom 8. Zivilsenat mit folgender Begründung zurückgewiesen:
Die Beklagte habe weder einen Schadenersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§ 280 I, III, § 281 I Satz 1 BGB) noch einen Anspruch auf quotale Kostenbeteiligung gem. § 11 Nr. 3 des Mietvertrages.
Es handele sich um eine starre Fristenregelung, welche die Unwirksamkeit der Klausel gem. § 307 I Satz 1, II Nr. 1 BGB nach sich ziehe.
Nach Ansicht des 8. Senats können die Beklagten auch keinen Schadenersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens gem. § 280 I BGB verlangen.
Ein vertragliches Rauchverbot könne vorliegend nicht angenommen werden. Der Formulierung “bitte möglichst nicht rauchen” habe das Landgericht Bonn einen Rechtsbindungswillen der Kläger nicht entnehmen können. Diese tatrichterliche Würdigung sei durch den BGH nur beschränkt überprüfbar. Ein Verstoß gegen gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregelungen, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften könne vorliegend allerdings nicht erkannt werden.
Ein Schadenersatzanspruch ergebe sich nicht aus einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung gem. § 538 BGB. Denn Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt würden, habe der Mieter nicht zu vertreten. Da sich der Vermieter nach ständiger Senatsrechtsprechung mit dem Rauchen vertragsgemäß verhalte, sei die insofern offen gelassene Frage, ob “exzessives Rauchen” zu einem Schadenersatzanspruch führen könne, zu klären. Die in der Rechtsprechung unterschiedlich behandelte Frage (Schadenersatz “ja”: beispielsweise LG Koblenz ZMR 2006, Seite 288; Schadenersatzanspruch “nein”: LG Saarbrücken WuM 1998, Seite 689) wurde nunmehr vom Senat wie folgt entschieden:
Rauchen in einer Mietwohnung gehe dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründe eine Schadenersatzverpflichtung, wenn die durch das Rauchen entstandenen Verschlechterungen sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen gem. § 28 IV Satz 3 der zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen und darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.
Wenn es also an einer wirksamen Regelung zur Abwälzung der Renovierungsverpflichtungen auf den Mieter fehle, gehen auch Nikotinspuren dann zu Lasten des Vermieters, wenn sich diese im Rahmen von Schönheitsreparaturen hätten beseitigen lassen können.
Im vorliegenden Fall sei allerdings nur Sachvortrag dahingehend gehalten worden, dass die Tapeten ausgewechselt und die Türen hätten lackiert werden müssen. Diese Maßnahmen stellten allerdings Schönheitsreparaturen dar, sodass unter Aufrechterhaltung des berufungsgerichtlichen Urteils die Revision zurückzuweisen war.