Unwirksamkeit einer weiteren Abgeltungsklausel im Formularmietvertrag
Unwirksamkeit einer weiteren Abgeltungsklausel im Formularmietvertrag
Urteil des BGH vom 05.03.2008, AZ. VIII ZR 95/07
Die Beklagten hatten beim Kläger eine Wohnung im Zeitraum 1998 bis 2002 gemietet und stritten nach Beendigung des Mietverhältnisses um die Durchführung von Schönheitsreparaturen. In § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages heißt es:
- “Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen […] auszuführen bzw. ausführen zu lassen […].
- Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten mindestens nach 3 Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen und Dielen […] spätestens nach 5 Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten […] spätestens nach 7 Jahren zu tätigen.”
§ 12 Ziff. 1 des Mietvertrages lautet wie folgt:
- “Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.”
Der Kläger vertrat die Ansicht, dass die erforderlichen Schönheitsreparaturen nach Auszug nicht durchgeführt wurden und klagte beim AG Düsseldorf die vorveranschlagten Kosten eines Malerbetriebes in Höhe von ca. 4.200 € ein. Nach Abweisung der Klage durch das Amtsgericht verfolgte der Kläger seinen Anspruch im Rahmen der Berufung zum LG Düsseldorf in Höhe von ca. 3.300 € weiter. Die Berufung wurde abgewiesen mit der Begründung, die Klausel in § 8 enthalte einen starren Fristenplan und sei daher unwirksam. Der Kläger ging in die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, der 8. Zivilsenat hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Tatsachenfeststellung an das Landgericht zurück.
Nach weiterer Verhandlung wurde die Berufung des Klägers durch das LG Düsseldorf erneut zurückgewiesen, mit der erneut zugelassenen Revision machte der Kläger nunmehr vor dem BGH noch einen Betrag in Höhe von ca. 2.600 € geltend. Der 8. Zivilsenat hob das Urteil des LG Düsseldorf erneut auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück, und zwar mit folgender Begründung:
Das Berufungsgericht habe nicht erneut darüber entscheiden dürfen, ob die in Klausel § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages formularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen mit Blick auf eine etwaige unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam sein könne (hier: zu kurze Frist hinsichtlich der Renovierung der Toilette). Die Frage der diesbezüglichen Wirksamkeit sei vom Senat bereits im ersten Revisionsverfahren mit Bindungswirkung für das Berufungsgericht vorgegeben worden.
Zuzustimmen sei dem Berufungsgericht allerdings darin, dass die in der Formularklausel des § 12 des Mietvertrages enthaltene Quotenabgeltungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei.
Zwar lasse die Wortwahl der Klausel eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes zu, der Verweis auf § 8 Ziff. 2 schade auch insofern nicht, da es sich nicht um eine starre Renovierungsfristenregelung handele. Eine starre Quotenabgeltung liege also nicht vor.
Eine unangemessene Benachteiligung liege jedoch in der mangelnden Klarheit und Verständlichkeit dahingehend vor, wie sich die zeitanteilige Entschädigung „angelaufene Renovierungsintervalle“ denn berechne.
Aufgrund des Transparenzgebotes dürfe es bei der Beschreibung von Tatbestands- und Rechtsfolgen in Klauseln keinerlei einseitige Beurteilungsspielräume geben, die Parteien müssen Rechte und Pflichten klar und einfach feststellen können.
Nach Ansicht des 8. Senats könne der Mieter aufgrund der Klausel nicht erkennen, wie sich sein Anteil berechne:
Der Senat bezweifelt, dass aus der Wahlmöglichkeit der Klausel herauszulesen sei, dass Ausgangspunkt der Berechnung ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes für die vollständige Renovierung der Wohnung sein soll. Wie sich die konkrete Berechnung, also der quotale auf den Mieter entfallende Anteil letztlich berechnen lasse, werde durch die betreffende Klausel nicht geregelt. Insbesondere ist überhaupt nicht klar, was für den Fall gelten soll, dass während der Mietzeit nur unterdurchschnittliche Abnutzungen eingetreten seien.
Schlussendlich hat der BGH auch einen Vertrauensschutz des Vermieters – der Senat hatte in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln für zulässig gehalten – verneint, da höchstrichterliche Urteile kein Gesetzesrecht darstellten. Das insoweit bestehende Risiko habe der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen schlicht selbst zu tragen.