Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
Urteil des BGH vom 20.02.2008, AZ. VIII ZR 27/07
Die Vermieterin machte gegenüber ihren Mietern nach unterjähriger Beendigung des Mietverhältnisses Nachzahlungen aus Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen, welche jährlich zu erfolgen hatten, geltend.
Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage, soweit Heizkostenabrechnungen betroffen waren ab und verurteilte die Beklagte zur geltend gemachten Betriebskostennachforderung. Die Berufung der Beklagten und die Anschlussberufung der Klägerin wurden vom Landgericht Berlin zurückgewiesen.
Auf die Revision der Beklagten hin hat der BGH das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Der BGH begründete seine Entscheidung wie folgt:
Die Betriebskosten habe die Klägerin nach dem sogenannten Abflussprinzip umlegen dürfen.
In Rechtsprechung und Literatur bestehe Uneinigkeit, wie die nach § 556 III 1 BGB jährlich abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind. Nach einer überwiegenden Literaturauffassung und einer auch in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht sei für die Abrechnung alleine das Leistungsprinzip, wonach nur die jeweiligen Betriebskosten abzurechnen sind, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind, zulässig. Außerhalb der Heizkostenverordnung könne zwar aufgrund vertraglicher Absprache vom Leistungsprinzip abgewichen werden, ohne vertragliche Regelung bestehe allerdings kein Wahlrecht. Nach der Gegenansicht könne der Vermieter auch nach dem sogenannten Abflussprinzip (Abrechnung nach Rechnungen im Abrechnungszeitraum) abrechnen. Eine vermittelnde Auffassung lasse eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip zu, wenn eine Benachteiligung des Mieters nicht in Betracht komme, so beispielsweise bei langjährigem Mietverhältnis ohne Mieterwechsel.
Nach Ansicht des BGH sei dem Vermieter grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen beiden Abrechnungsmodalitäten zuzusprechen:
Der Gesetzgeber habe eine zeitliche Zuordnung der Betriebskosten ausschließlich nach dem Leistungsprinzip nicht postuliert.
§ 556 a I 2 BGB bestimme lediglich, dass bei einer Abrechnung der Betriebskosten nach erfasstem Verbrauch eine Umlegung zu erfolgen habe, die dem unterschiedlichen Verbrauch bzw. Verursachung Rechnung trage. Eine Bestimmung über die zeitliche Zuordnung treffe diese Vorschrift allerdings nicht.
Auch §§ 556 III 1, 2 und 3 BGB, wonach die jährlich vorzunehmende Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen sei, stünden einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip keinesfalls entgegen. Diese Vorschrift solle lediglich eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter zügig über Nachforderungen oder Guthaben informiert werde. Die Art und Weise der Abrechnung werde von diesen Vorschriften nicht tangiert.
Auch erschwere die Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Überblick über die allgemeine Kostenentwicklung, im Gegenteil:
Der Mieter könne bei Einsicht in die Unterlagen bereits aufgrund des Fälligkeitsdatums der Rechnung der Versorger feststellen, ob die Abrechnung in den Abrechnungszeitraum fällt oder nicht. Für bestimmte Betriebskostenarten erleichtere sich die Betriebskostenabrechnung auch für den Vermieter erheblich.
Ob beispielsweise bei einem Mieterwechsel nach Treu und Glauben das Abflussprinzip modifiziert bzw. ausgeschlossen werden muss, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da das Mietverhältnis durchgängig sowohl in den Verbrauchs- bzw. Verursachungs- als auch in den jeweiligen Abrechnungszeiträumen bestand.
Weiterhin müsse der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit nachvollziehbar von den nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abgrenzen, da die Darlegungs- und Beweislast den Vermieter treffe. Im vorliegenden Fall war dies nicht geschehen, vielmehr war ein pauschaler Abzug für die nicht umlagefähigen Kosten vorgenommen worden, sodass nach Ansicht des BGH ein einfaches Bestreiten der Beklagten ausreiche, den Vermieter in die konkrete Darlegungsverpflichtung zu bringen.
Gleiche Grundsätze gelten für den pauschalen Abzug der Heizstromkosten von den gesamten Stromkosten. Wenn eine konkrete Verbrauchserfassung durch Zwischenzähler nicht möglich ist, sei zwar eine Schätzung durch den Vermieter zulässig, die Grundlagen der Schätzung müssten allerdings offen gelegt werden. Insofern seien nicht die Beklagten verpflichtet, einen höheren Abzug zu belegen, vielmehr genügt ein einfaches Bestreiten der Beklagten, um der Klägerin die weiteren Darlegungsverpflichtungen hinsichtlich der Schätzungsgrundlage aufzuerlegen.
Insofern konnte das Urteil des Landgerichts insgesamt keinen Bestand haben und musste zur Durchführung der erforderlichen Feststellungen, die dem BGH verwehrt waren, zurückverwiesen werden.