Verbrauchserfassungs- und Abrechnungskosten bei Mieterwechsel
Verbrauchserfassungs- und Abrechnungskosten bei Mieterwechsel
Urteil des BGH vom 14.11.2007, AZ. VIII ZR 19/07
Die Klägerin nahm nach unterjähriger Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung ihrer Mieterin auf Zahlung einer sogenannten „Nutzerwechselgebühr“ in Anspruch. Das Abrechnungsunternehmen hatte der Klägerin zuvor die insoweit angefallenen Kosten wegen einer Ablesung vor Ablauf der Abrechnungsperiode in Rechnung gestellt.
Das Amtsgericht Görlitz hatte die beklagte Mieterin zur Zahlung dieses Betrages verurteilt und die Berufung zugelassen. Das Landgericht Görlitz wies die Klage auf die Berufung der Beklagten jedoch ab und ließ die Revision zu. Der BGH wies die Revision der Vermieterin mit folgender Begründung zurück:
Das Landgericht Görlitz habe einen Anspruch auf eine „Nutzerwechselgebühr“ zurecht verneint, da keine gesetzliche Regelung hinsichtlich der Übernahme der Kosten einer Zwischenablesung bzw. der Bearbeitung der diesbezüglich angefallenen Daten existiere. Dies führe allerdings dazu, dass diese Kosten dem Vermieter zur Last fallen müssen. Denn nach dem gesetzlichen Grundsatz trägt bei Fehlen einer vertraglichen Regelung der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten.
Auch eine fragliche Inbezugnahme der Anlage 3 zu § 27 I der II. Berechnungsverordnung ändere hieran nichts, §§ 7 II, 9 b Heizkostenverordnung enthielten ebenfalls keine abweichende Regelung, zumal dort lediglich ausgeführt sei, dass eine Zwischenablesung zu erfolgen habe, von einer Kostenverteilung ist allerdings keine Rede. In Rechtsprechung und Schrifttum werden diesbezüglich gänzlich unterschiedliche Ansichten vertreten. Die vorwiegende Ansicht in der Rechtsprechung gehe von einer Kostentragungsverpflichtung des Vermieters hinsichtlich der Nutzerwechselkosten aus, vermittelnde Meinungen stellen auf das Verursacherprinzip ab bzw. präferieren eine Kostenteilung. Eine völlig andere Auffassung möchte die Nutzerwechselkosten in die Gesamtkosten der Betriebsabrechnung integrieren, wonach eine Umlegung auf alle Mieter zu erfolgen habe.
Der BGH schloss sich der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung an und begründete dies damit, dass es sich bei den Nutzerwechselkosten schon per Definition nicht um Betriebskosten handele.
Betriebskosten seien diejenigen Kosten, die dem Eigentümer aufgrund des Eigentums am Grundstück oder dem bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstünden. Bei den Nutzerwechselkosten fehlt es allerdings an ständig wiederkehrenden Belastungen, vielmehr fallen die Wechselkosten einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters an. Insofern könnten diese Kosten weder dem Mieter im konkreten Vertragsverhältnis noch der Gesamtheit der Mieter auferlegt werden.