Keine Ermittlung der Kopfteile für eine Betriebskostenumlage auf Basis der Melderegisterdaten
Keine Ermittlung der Kopfteile für eine Betriebskostenumlage auf Basis der Melderegisterdaten
Urteil des BGH vom 23.01.2008, AZ. VIII ZR 82/07
Die Klägerin hatte der Beklagten, welche als Mieterin eine von mehreren Wohnungen im Haus der Klägerin wohnte, die Nebenkosten abgerechnet und restliche 421,79 € geltend gemacht. In diesem Betrag war auch die Abrechnung über einen „Mehrwasserverbrauch im Hause“, der nach dem Mietvertrag auf die Mietparteien nach Kopfzahl aufgeteilt werden sollte, enthalten.
Die Beklagte zahlte lediglich einen Teilbetrag, die Klägerin reichte beim Amtsgericht Zahlungsklage ein und beantragte weiterhin die Feststellung, dass „die Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Personenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die Abrechnungsperiode ergibt“.
Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck wies die Klage zurück, die Berufung der Klägerin zum Landgericht München II wurde ebenfalls zurückgewiesen, die Revision zum BGH allerdings zugelassen. Auf die Revision der Klägerin wies der BGH die Revision mit folgender Begründung zurück:
Das Berufungsgericht habe beanstandungsfrei die Forderung der Klägerin für nicht schlüssig begründet gehalten.
Wenn im Mietvertrag die Verteilung von Betriebskosten entsprechend der Anzahl der Bewohner vorgenommen werden soll, sei es entscheidend, wie viele Bewohner dort tatsächlich wohnen. Das Melderegister stelle jedenfalls keine ausreichend exakte Grundlage zur Feststellung der aus vielfachen Gründen möglicherweise wechselnden Personenzahl dar. Grundsätzlich müsse daher ein Vermieter in einem solchen Fall die tatsächliche Wohnungsbelegung feststellen, der Aufwand sei für den Vermieter hinnehmbar.
Anhaltspunkte, wonach eine (konkludente) Vereinbarung zur Abrechnung der Betriebskostenumlage nach Kopfzahl entsprechend den Angaben des Melderegisters hätten durchgeführt werden dürfen, lagen nach Ansicht des BGH nicht vor. Auch der Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass das gegenständliche Abrechnungsjahr „genauso“ abgerechnet worden sei wie in den Vorjahren, könne keine wie auch immer geartete Vereinbarung entnommen werden.
Leistungs- und Feststellungsklage blieben daher ohne Erfolg.