Unwirksamkeit einer Formularklausel im Wohnraummietvertrag zur Tierhaltung
Unwirksamkeit einer Formularklausel im Wohnraummietvertrag zur Tierhaltung
BGH, Urteil (Az. VIII ZR 340/06) vom 14.11.2007
- Das Halten von Hunden und Katzen gehöre in Mietwohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch,
- das Halten von Hunden und Katzen gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch, es sei nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig, auf die Erlaubnis bestehe zwar kein Anspruch, die Versagung sei im Ausnahmefall aber treuwidrig,
- die Zulässigkeit der Haltung von Hunden oder Katzen sei im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden.
Der Kläger begehrte bei dem AG Krefeld vom beklagten Vermieter die Abgabe der Zustimmung zur Haltung zweier „reiner Wohnungskatzen“ der Rasse Britisch Kurzhaar.
Im formularmäßigen Mietvertrag heißt diesbezüglich:
- „Jeder Tierhaltung, insbesondere die von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.“
Das Amtsgericht Krefeld gab der Klage statt, auf die Berufung des beklagten Vermieters wies das Landgericht Krefeld die Klage ab und ließ die Revision zu.
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Krefeld auf und verwies zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.
Die Formulierung des Mietvertrages, wonach jedwede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen der Zustimmung des Vermieters bedarf, sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Durch diese Klausel werde der Mieter unangemessen benachteiligt.
Eine Ausnahme vom Zustimmungserfordernis gelte nach dem Wortlaut der Klausel nur für Ziervögel und Zierfische, nicht jedoch für andere Kleintiere.
Die Auslegung des Landgerichts Krefeld, wonach sich die Ausnahme der erforderlichen Zustimmung auf „Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische“ erstrecke, sei vom Wortlaut der verwendeten Klausel nicht gedeckt und insofern rechtsfehlerhaft.
Grundsätzlich benachteilige eine Klausel, welches ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt beinhalte den Mieter dann unangemessen, wenn keine Ausnahme für Haustiere enthalten sei, deren Haltung noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegt, da Beeinträchtigung der Mietsasche und Störung Dritter nicht zu erwarten stünden.
In der hier streitigen Klausel seien allerdings nur Zierfische und Ziervögel aufgeführt, jedoch nicht alle anderen Kleintiere (etwa Hamster und Schildkröten), welche beispielsweise in geschlossenen Behältnissen gehalten werden können. Insofern ist die Klausel bereits aufgrund ihres Wortlauts unwirksam.
Auch die Argumentation, wonach in der Klausel keine Benachteiligung gesehen werden könne, da der Vermieter die Zustimmung zur Tierhaltung schließlich nur aus sachlichen Gründen versagen dürfte, gehe fehl, da dann vielleicht keine faktisch unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege, aber ein Verstoß gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil die Klausel eben nicht klar und unmissverständlich formuliert sei.
Der BGH sah sich allerdings nicht im Stande, in der Sache selbst zu entscheiden.
Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel gelte zur Frage der Tierhaltung insofern die gesetzliche Regelung. Diesbezüglich besteht in Rechtsprechung und Schrifttum Uneinigkeit, drei Meinungen werden vertreten:
Der BGH schloss sich der letztgenannten Ansicht an:
Die im Einzelfall zu berücksichtigenden Umstände seien „so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigtes Interesse von Mitbewohnern und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.“
In den ersten beiden Instanzen waren Feststellungen zu diesen Punkten allerdings noch nicht getroffen worden, so dass an das Berufungsgericht zurück zu verweisen war.