Intransparente Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen
Intransparente Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen
BGH, Urteil vom 26.09.2007, AZ. VIII ZR 143/06
Die Kläger verlangten klageweise vor dem Amtsgericht Kiel von ihrem Vermieter nach Beendigung des nicht ganz 3 Jahre andauernden Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Kaution.
Der Beklagte hatte diese auf Basis eines Kostenvoranschlages eines Malerbetriebes (3.390,10 €) unter Berücksichtigung einer Quote von 57,5 % verrechnet.
Hierbei berief er sich auf folgende Klausel des Mietvertrages:
„§ 16 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziff. 2 auf eigene Kosten vorzunehmen […]
2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
In Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre
In anderen Räumen, alle 7 Jahre.
3. [regelt in zulässigerweise den Beginn der Fristen Ziff. 2]
4. Von den in Ziff. 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert. […]
7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2 – 4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter ein Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 – 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt.
[…]Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht im Verhältnis der in Ziff. 2 – 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.
§ 29 Sonstige Vereinbarungen
Die Räume werden vermieterseits im renovierten Zustand […] übergeben. […]“
Das Amtsgericht verurteilte den beklagten Vermieter zur Herauszahlung der vollen Kaution in Höhe von 1.329,36 € nebst (vom AG korrigierter) Zinsen. Die Berufung des Beklagten zum LG Kiel wurde abgewiesen, die Revision allerdings zugelassen.
Die Revision des Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen, und zwar mit folgender Begründung:
§ 16 Ziff. 7 des Mietvertrages benachteilige die Kläger unangemessen und sei deshalb gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam wegen mangelnder Transparenz (§ 307 I 2 BGB).
Zwar sei die den Klägern erlegte Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen gemäß § 16 Ziff. 1 – 3 des Mietvertrages wirksam, da insbesondere Ziff. 4 eine mögliche Abweichung von den „regelmäßigen“ Fristen in Ansehung des Zustandes der Wohnung vorsehe.
Beiläufig führt der BGH aus, dass die häufig im Schrifttum kritisierten Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren (Mustermietvertrag von 1976, Fassung I) jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverträge nicht zu beanstanden seien.
Im Übrigen könne die Quotenabgeltungsklausel des § 16 Ziff. 7 des Mietvertrages im Gegensatz zu den Ausführungen des Landgerichts Kiels so ausgelegt werden, dass der „sachliche Regelungsgehalt“ nicht zu beanstanden sei. Da die Bestimmung ausdrücklich an die in § 16 Ziff. 2 – 4 geregelten Frist anknüpft, sei auch keine Bezugnahme auf eine starre Fristenregelung vorhanden, sodass die Quotenabgeltungsklausel auch den tatsächlichen Renovierungsbedarf bzw. den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtige.
Der BGH führt ein Beispiel an:
Bei Beendigung eines Mietverhältnisses nach 4 Jahren und einem guten Erhaltungszustand der Wohnung, wie er regelmäßig nach 2 Jahren zu erwarten wäre, verdoppele sich die übliche Renovierungsfrist in Wohnräumen von 5 auf 10 Jahre. Der Anteil an den Renovierungskosten betrage daher 4/10.
Der BGH räumt ein, dass die Feststellung des Abnutzungszustandes der Wohnung im Vergleich zum „normalen Abnutzungsverhalten“ ggf. durch einen Sachverständigen beweiskräftig festgestellt werden müsse, hierin werde allerdings keine unangemessene Benachteiligung gesehen.
Letztlich sei die Klausel aber wegen mangelnder Transparenz, also fehlender Klarheit und Verständlichkeit unwirksam, da für den durchschnittlichen Mieter nicht erkennbar sei, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen sei. Dem Durchschnittsmieter sei keineswegs klar, dass ihm bei der Quotenabgeltung auch der Einwand der unterdurchschnittlichen Nutzung offen stehe.
Die größten Probleme sieht der BGH allerdings in der Berechnung:
Es komme nämlich nach dem Wortlaut der Klausel auch eine andere als die im Beispielsfall genannte in Betracht, wonach
„zur Bestimmung des Fristenzeitraums gemäß Ziff. 2 – 4 zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. In dem oben gebildeten Beispielsfall würde sich dabei ein Renovierungsintervall von insgesamt nur 7 Jahren ergeben, in dem zu der 4-jährigen Mietzeit, an deren Ende sich der Zustand der Wohnung so darstellt, wie er regelmäßig schon nach 2 Jahren zu erwarten wäre, lediglich 3 Jahre hinzugerechnet werden, nämlich die Differenz zwischen der Regelfrist von 5 Jahren und der einer Mietzeit von 2 Jahren entsprechenden Abnutzung. Die Beteiligungsquote des Mieters würde dann 4/7 betragen.“
Jedenfalls lasse die Klauselformulierung eine solche Berechnung grundsätzlich zu, sodass die Gefahr bestehe, dass der Vermieter dem Mieter eine unangemessene hohe Quote in Anspruch nehmen könne.
Weshalb der BGH die letztgenannte, schwer nachvollziehbare Auslegungsmöglichkeit für ebenso zulässig hält wie die erstgenannte, wird nicht eingehender erläutert und erschließt sich auch nicht ohne weiteres.
Die Ausführungen des BGH in der Kurzfassung:
Eine Quotenabgeltungsklausel, welche im Formularmietvertrag zur Berechnung der Quote auf einen wirksamen Fristenplan (Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes) verweist, ist zwar von ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, verstößt jedoch dann gegen das Transparenzgebot, wenn die Auslegungen der Klausel dem Vermieter das Inansatzbringen einer unangemessen hoher Quote erlaubt.