Unwirksame Abgeltungsklausel mit "starrer Abgeltungsquote"
Unwirksame Abgeltungsklausel mit "starrer Abgeltungsquote"
BGH, Urteil vom 18.10.2006 (Az. VIII ZR 52/06)
Nach Beendigung des erst zwei Jahre dauernden Mietverhältnisses verrechnete die Beklagte das Kautionsguthaben des klagenden Mieters mit Gegenforderungen wegen zeitanteiliger Renovierungskosten für Anstricharbeiten.
Die diesbezügliche Regelung im Mietvertrag (§ 10 des Mietvertrages) lautete wie folgt:
- 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziffer 3 vereinbarten Fristenplans fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. […]
3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
| a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC | alle 3 Jahre |
| b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume | alle 5 Jahre |
| c) Nebenräume ( z. B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche | alle 7 Jahre […] |
- 6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er mit seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.
| Räume gemäß | Ziff. 3a | Ziff. 3b | Ziff. 3c |
| nach einer Nutzungs- dauer von mehr als | |||
| 6 Monaten | 17 % | 10 % | 7,14 % |
| 12 Monaten | 33 % | 20 % | 14,28 % |
| 24 Monaten | 66 % | 40 % | 28,50 % |
| 36 Monaten | 60 % | 42,85 % | |
| 48 Monaten | 80 % | 57,00 % | |
| 60 Monaten | 71,40 % | ||
- Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. [...]“
Der Kläger hielt diese Klausel (Ziffer 6) für unwirksam und forderte die Auszahlungen seines Kautionsguthabens.
Nachdem keine Zahlung erfolgte, er den verrechneten Betrag beim AG Mannheim ein.
Das AG Mannheim gab der Klage diesbezüglich statt. Die zugelassene Berufung der beklagten Vermieterin wies das LG Mannheim zurück und ließ die Revision zu. Die von der Beklagten eingelegte Revision wurde vom BGH mit folgender Begründung zurückgewiesen:
Die in Ziffer 6 enthaltene Abgeltungsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam.
Nachdem der VIII. Zivilsenat im Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03 bereits die Unwirksamkeit „starrer Fristenpläne“ zur Ausführung von Schönheitsreparaturen entschieden hatte, gelte dies zwangsläufig auch für Abgeltungsklauseln (also Klauseln, die eine Kostenbeteiligung an den Renovierungskosten vor Eintritt der Fälligkeit derselben regeln) mit „starrer Berechnungsgrundlage“.
Das Transparenzgebot erfordere, dass dem Mieter auch vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen der Einwand der schonenden Behandlung der Mietsache offen stehen müsse.
Im vorliegenden Fall sei die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil die Schönheitsreparaturverpflichtung aufgrund einer „starren Regelung“ unwirksam sei.
Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats ist eine Abgeltungsklausel grundsätzlich zulässig, wenn die Kostenvorgaben des Vermieters nicht für verbindlich erklärt werden, wenn sich die Abgeltung an den üblichen Renovierungsfristen ausrichte und es dem Mieter nicht von vornherein untersagt sei, seinen anteiligen Zahlungsverpflichtungen durch die Ausführung der Schönheitsreparaturen entgegenzuwirken.
Insofern sei die Klausel zwar nicht grundsätzlich unwirksam, die Berechnung des Kostenübernahmeanteils aufgrund der starren Frist benachteilige jedoch den Mieter unangemessen:
Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führe dies dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es der tatsächliche Abnutzungszustand rechtfertige.
Nach der Klausel würden daher dem Mieter jedwede Einwendung aufgrund des guten Erhaltungszustandes der Wohnung abgeschnitten, was mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sei.
Damit sei die gesamte Abgeltungsklausel (hier Ziffer 6) unwirksam.
Eine Aufrechterhaltung der grundsätzlich zulässigen und zeitanteiligen Abgeltung der Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen komme vorliegend nicht in Betracht, da sich die Formularklausel nicht mehr aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil trennen lasse.
Bei Streichung der unzulässigen starren Abgeltungsfristen sei bereits sprachlich nicht möglich, so dass eine inhaltliche Umgestaltung zur Erreichung einer gesetzlich zulässigen Regelung erforderlich wäre.
Dies komme jedoch aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.
Auch komme eine ergänzende Vertragsauslegung wegen Bestehens einer Regelungslücke nicht in Betracht. Die ergänzende Vertragsauslegung setze voraus, dass „der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf“ und „dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet“.
Im vorliegenden Fall trete bereits die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“) an die Stelle der unzulässigen Klausel.