Wirksame Renovierungsklausel bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung durch den Mieter
Wirksame Renovierungsklausel bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung durch den Mieter
BGH, Urteil vom 09.03.2005 (Az. VIII ZR 17/04)
Die Klägerin begehrte von den beklagten Mietern die Bezahlung der nach Mietende für die Renovierung der Mietwohnung erforderlichen Kosten. Die Beklagten hatten die Wohnung seinerzeit unrenoviert übernommen. Im Mietvertrag fand sich folgende Regelung:
- “§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen
[…]
8. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13).”
“§ 13 Instandhaltung der Mieträume
1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:
[…] Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder der Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.”
Nach Beendigung des Mietvertrages (Dauer: über 10 Jahre) hatte die Klägerin den Renovierungsbedarf sachverständigenseits feststellen lassen und beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg geltend gemacht.
Nach Abweisung der Klage durch das AG wies das LG Berlin die Berufung der Klägerin zurück und ließ die Revision zu. Auf die Revision der Klägerin hob der BGH das Urteil des LG Berlin auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG Berlin zurück mit folgender Begründung:
Die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans sei jedenfalls dann nicht unwirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen und es sich nicht um einen starren Fristenplan handelt.
Die Auslegung des LG, wonach die Fälligkeit der dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturverpflichtungen unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses bestünde, gehe fehl.
Die Klauseln des § 4 und § 13 des Mietvertrages seien aus Sicht eines verständigen Mieters dahingehend zu verstehen, dass die Frist zur Errechnung der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginne.
Mit den Regelungen des § 13 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrages verpflichte sich der Mieter nicht zur sofortigen Renovierung, wenn die Wohnung in einem abgenutzten Zustand übernommen werde.
Inhaltlich beziehe sich die Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses, nicht jedoch auf eine vom Vormieter verursachte Abnutzung.
Um diese vom Vormieter verursachte Abnutzung auch dem Beklagten aufzuerlegen, hätte es einer besonderen Regelung bedurft, welche nicht vorliege, ein entsprechender Regelungswille der Parteien sei auch nicht erkennbar.
Weiterhin enthielten die Formularklauseln keinen starren Fristenplan, da die Renovierungen nur „im Allgemeinen“ in den genannten Zeiträumen auszuführen sind.
Insgesamt benachteiligten die Klauseln die Beklagten nicht unangemessen gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB.
Da es weiterer Feststellungen zum Umfang der Renovierungsverpflichtungen und damit auch zur Höhe des Schadenersatzanspruchs bedurfte, war an das Landgericht zur weiteren Feststellung des Sachverhalts zurück zu verweisen.