Unwirksame Renovierungsklausel wegen starren Fristenplans
Unwirksame Renovierungsklausel wegen starren Fristenplans
BGH, Urteil v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03
Der Kläger begehrte beim Amtsgericht Frankfurt a. M. die Verurteilung einer Mieterin zur Zahlung eines Vorschusses für die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Hierbei berief er sich auf eine Klausel des Formularmietvertrages, wonach die Beklagte insbesondere verpflichtet sei, auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Fälligkeit war wie folgt geregelt :
- „[…] wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. […]
Die Zeitfolge beträgt:
Bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“
Das Amtsgericht Frankfurt a. M. wies die Klage ab, das LG Frankfurt a. M. wies die Berufung des Klägers zurück.
Auf die vom LG Frankfurt a. M. zugelassene Revision bestätigte der BGH die Entscheidung des Landgerichts mit folgender Begründung:
Der Mieter sei zur Ausführung von Schönheitsreparaturen insgesamt nicht verpflichtet, nachdem die entsprechende Klausel, welche die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt und deren Fälligkeit regelt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei.
Der Wortlaut der Klausel lasse eine Auslegung wonach die Klausel lediglich eine Richtlinie enthalte, dass nach Fristablauf ein Anschein für eine Renovierungsbedürftigkeit bestehe, nicht zu. Vielmehr liege eine nach dem Wortlaut der Klausel eindeutige „starre Fälligkeitsregelung“ vor, dies aufgrund der Verwendung des Passus „wenn erforderlich, mindestens aber“.
Aus Sicht eines verständigen Mieters könne die Klausel lediglich bedeuten, dass er unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren renovieren müsse.
Grundsätzlich sei eine formularvertragliche Bestimmung, die Renovierungspflichten auf den Mieter überträgt und die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgeht, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, denn durch eine solche Klausel wäre der Vermieter in der Lage, dem Mieter Instandhaltungsverpflichtungen zu übertragen, welche seine eigenen Verpflichtungen ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen übersteigen.
Die hier verwendete Klausel verstoße nicht nur gegen den in der Praxis anerkannten Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre erforderlich werden, sondern es finde sich keine Formulierung „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“, so dass von einer zwingenden Frist auszugehen sei.
Eine Beschränkung der Formularklausel insofern, als diese auf ihren zulässigen Inhalt beschränkt würde, komme aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.