Isolierte einschränkungslose Endrenovierungsklausel in Wohnraummietverträgen unwirksam
Isolierte einschränkungslose Endrenovierungsklausel in Wohnraummietverträgen unwirksam
Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06
Ein Mieter begehrte beim Amtsgericht unter anderem die Feststellung, dass folgender Passus seines Mietvertrages unwirksam sei:
In der Anlage zum Mietvertrag wird u. a. weiter ausgeführt, dass die Wohnung in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben wurde und bei Auszug mit „Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen“, „fachmännisch gereinigten Teppichböden“ und „weiß lackierten Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörpern“ zurückzugeben ist.
Nach Abweisung der Klage durch das Amtsgericht hat das Landgericht die Berufung des Mieters zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.
Der Bundesgerichtshof stellte nunmehr in seiner Entscheidung vom 12.09.2007 (AZ. VIII ZR 316/06) die Unwirksamkeit der isolierten Endrenovierungsklausel mit folgender Begründung fest:
Die Klausel sei aus Mietersicht dahingehend zu verstehen, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert oder jedenfalls in einem der frischen Renovierung entsprechendem Zustand zurückgegeben werden muss.
Da es sich bei den verwendeten Bestimmungen des Mietvertrages um Formularbestimmungen handele, dürfen diese den Mieter gem. § 307 I 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben nicht unangemessen benachteiligen.
Dies sei nach Ansicht des Bundesgerichtshofes allerdings der Fall, da die betreffende Klausel auch dann eine Renovierungsverpflichtung vorsehe, wenn die Wohnung nur kurze Zeit bewohnt wurde oder aber kurz vorher freiwillig Schönheitsreparaturen tatsächlich durchgeführt wurden, sodass eine tatsächliche Renovierung überhaupt nicht mehr erforderlich sei.
Konsequenz der Unwirksamkeit der isolierten, sogenannten Endrenovierungsklausel:
Der Mieter schuldet – unabhängig vom Zustand der Wohnung – bei Auszug keinerlei Renovierung.
Dieses jüngste Urteil des BGH ist die folgerichtige Weiterentwicklung der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach die formularvertragliche Verpflichtung zur Endrenovierung bei gleichzeitig geschuldeter Renovierung während der Dauer des Mietverhältnisses unwirksam ist.
Bei noch laufenden Mietverhältnissen und aufmerksamen Vermietern gibt auch das jüngste Urteil des BGH den Mietern nur eingeschränkt Grund zur Freude:
Für den Fall einer unwirksamen Renovierungsklausel ist der Vermieter unter Umständen berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens eine entsprechende Anpassung der Miete zu verlangen.