Mieterhöhung bei unwirksamer Renovierungsklausel im Wohnraummietvertrag
Mieterhöhung bei unwirksamer Renovierungsklausel im Wohnraummietvertrag
Urteil OLG Karlsruhe, AZ. 7 U 186/06 vom 18.04.2007
Nachdem der Mieter unter Hinweis auf die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel mit einer starren Fristenregelung (BGH, Urteil 23.06.2004, AZ. VIII ZR 361/03) die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich verweigert hatte, verlangte der Vermieter die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung zur Mieterhöhung wegen der insofern in seinen Pflichtenkreis fallenden Renovierungsarbeiten.
Nachdem die 1. Instanz den Anspruch des Vermieters insoweit abschlägig beschieden hatte, als dieser mit der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel begründet wurde, gab das OLG der Klage in vollem Umfang statt, ließ allerdings die Revision zu.
Durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel solle – entgegen einer Ansicht im Schrifttum – nicht der Vermieter bestraft werden, sondern ausschließlich der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung geschützt werden. Da aufgrund der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel dem Vermieter der Erhaltungsaufwand einschließlich der Schönheitsreparaturen obliege und die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe (BGH, Urteil vom 06.06.1988, AZ. VIII ARZ 1/88), habe dies auch Auswirkungen auf die Höhe der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmiete, auf die der Vermieter die ursprüngliche Miete anzuheben berechtigt sei.
Es sei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich, ob die Mietparteien von vorne herein zu einer Renovierungsverpflichtung des Vermieters ausgehen oder ob sich erst nach Vertragsabschluss herausstellt, dass wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten muss.